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福晟过冬:净资产负债率超过130% 借钱亏本做生意

财经 / 2019-12-19 22:40:34 / 来源:新浪财经-自媒体综合

  福晟过冬

  智趣财经社

  已过了12月中旬,福州的温度还在18度以上。毫无疑问,这是一个暖冬。

  但对潘伟明来说,这恐怕是他过的最寒冷的一个冬天。

身为福晟集团董事长,也是这个集团的超级唯一“大家长”,最近两个月,他身经“公司破产”辟谣、“裁员”传言、资金链承压、股权冻结······

  连殷切交给90后儿子的上市公司,也因受累集团,股价腰斩,成为0.1港元左右晃荡的出名仙股。

  这两天,刚消停下来没几天的福晟集团,又被媒体爆出为缓解流动性压力,正计划出售资产。其中一位接近交易的人士称,目前主要交易对象是世茂地产,世茂收购福晟非上市公司40%股份,具体细节正在谈判。

  福晟和佳源国际情况类似,都是典型的集团大,上市公司小。这次出售的福晟地产是集团真正的核心业务,也就是说,这次动摇的是根基。不是万不得已,“家族式”企业福晟万不会走到这一步。

  那些真真假假的传言,难以辨明。唯一可以明确的是,潘伟明,已深处寒冬深渊。

  广东人潘伟明,创业在福州。一开始,潘伟明身上还明显带着老乡粤系地产大佬们“低调,闷声发大财”的特点。

  转折从2015年开始。那个轰轰烈烈的地产大运时代,唤醒了福晟的“闽系”野心。福晟飞虎队在全国攻城略地,一副“人挡杀人,佛挡杀佛”的派头。

  福晟曾在2018年战略会上喊出当年业绩目标600亿元,2019年达到900亿元,2020年突破1300亿元的口号。

  可惜,潘伟明低估了“时势造英雄”中“时势”的价值。连巴菲特都说,“他在恰当的时间出生在一个好地方(美国),抽中了‘卵巢彩票’(经济上升周期)。”

  毫无疑问,2015年,中国的房地产国运处在一个剧烈的上升周期,巨大的动能在短暂的时间中迸发出来。2015年那一拨“时势”潮中,很多房企把国运当成了自己的能力。

  而在中国更特殊之处在于,搭上国运的“时势”列车,命运自此就和列车绑在了一起。如果不能适应车速节奏,很容易就被抛弃。

  2018年是车速变换的一年。“赌国运”的时代过去了,万科只愿“活下去”,宇宙房企碧桂园要“提质控速”。福晟却还在高调拿地。

  “福晟,包括龙光也是类似的情况,我们都有些看不懂。 他们对市场判断过于乐观。”业内资深评论人士指出。

  过度相信自己的能力,到了该及时调转车头的时候,却又陷在自嗨或者某种难以名状的“迷信”中不能自拔。

  最后褪尽铅华,他们只能成为时代的刻痕,留下一个典型性样本。

  壹

  1964年,潘伟明出生于广东广州市从化区。潘家家庭条件不算好,潘伟明小小年纪便展现出广东商人勤劳、肯吃苦的特点。

  在十二三岁时,潘伟明便与哥哥一起在街头卖冰棍、卖水果,以此来挣自己下学期的学费。人家说,好汉不挣六月钱。酷暑卖冰棍是个苦差事,况且是十来岁的小孩子。

  不过潘伟明兄弟两人都非常争气,成绩突出,学校毕业后,两人均成功地考上了公务员,成为体面的体制内一员。

  潘伟明25岁这年,成为广州市从化区吕田镇副镇长,全国最年轻的镇长。前程一片远大。

  不过很快,激荡全中国的改革开放来了。深受改革开放的影响,1993年,兄弟两人毅然决然的辞去了公职,开始下海经商做起了房地产。

  10年间,潘伟明兄弟俩的生意越做越大,成为了从化市最大的房地产公司。

  此刻的他们面临的问题是,从化市场容量实在太小,必须去拓展新的领土。

  2004年,“831大限”来临,所有商品房土地实行招拍挂制度,潘伟明兄弟俩选定了,更加规范的二线城市。

  兄弟分家,哥哥去了南宁,潘伟明去了福州。福晟集团的命运自此开始。

  来到福建后不久,在2006年,潘伟明便做出了一件震惊福建商界的大事,大手笔并购了福建最大的建筑承包商“福建六建集团”。

  至此,“地产+建筑”成为福晟集团的双轮。

  这是非常稳定优质的两个轮胎。如果福晟按照自己的节奏,慢慢走,一定能走的非常稳。

  驻守大本营“小而美”有时候也能活的很好。比如雅戈尔(6.930,0.01,0.14%)地产本来也活的好好的,突然决定扩张,开始四处出击,结果一扩张就出问题了。

  扩张不是坏事,也没有原罪,关键是自身的体量和实力能不能匹配上想要的速度和规模。

  事实上,以福晟的资金实力,它本身也不适合大规模扩张道路。

  对注册资本只有2亿元的福晟集团来说,运作资金这道坎早在2008年那场危机时已初露端倪。

  知情人士称,因为福晟2007年10月份在福州又投近3亿元巨资拿下两块地,资金链开始紧张。所以将原本拿去解押的钱又放到新地块,导致先前作为在建工程抵押给银行的房子,无法解押,在售的房子无法签约,曾引发业主极大不满和反弹。

  福晟受制资金和容易受到行情影响的特点,那时已经很明显了。只不过,2015年那一拨热潮来袭时,身处其中的人很难继续保持冷净和克制。

  贰

  2015年的那次放水,掀起来全国轰轰烈烈的房地产大牛市。

  2015年前后,福晟正式开启了规模化扩张的道路。

  “2015年以后,中国房地产拿地的方式在发生比较大的变化,通过招拍挂拿地的难度越来越大。我们这样的企业不像央企资金雄厚,所以需要改变方式,打造一支拿地王牌军,于是我们成立了飞虎队。”福晟集团一高管对媒体介绍。

  福晟于2015年9月份成立的飞虎队的主要职责就是并购。

  对飞虎队来说,只要地块合理,福晟能实现一天测算,七天签约!

  在2年多时间里,福晟飞虎队共签下107个项目,总建筑面积达5500万㎡,项目货值达8100亿元。

  其中,广州、佛山、中山、东莞、珠海等城市共签约9个项目,总建筑面积达187万平,总货值超过400亿。

  2017年,福晟集团以庞大的土储“一鸣天下知”。

  在2017年9月份一个榜单上,福晟凭借1358.8万平方米的新增土地储备排在第七名,和融创、恒大、碧桂园、万科等龙头房企并驾齐驱。

  这份榜单让名不见经传的福晟进入了更广泛的公共视野。

  尝到了“并购”甜头的福晟有了更大的雄心壮志。

  福晟集团董事兼福晟地产集团执行总裁郭国强表示:“福晟地产集团将力争在2020年销售业绩规模达1300亿,进入千亿阵营,同时进入地产行业TOP30之内。”

  不仅如此,2016年-2025年,福晟拟实现十年累计销售收入达1.68万亿元,地产板块占其中的8800亿元,而建筑板块为8000亿元。

  666,888,不知道如此吉利的数字,是严格测算得出的,还是为了讨个彩头?

  2018年,到了周期大改变,列车车头彻底变换节奏的一年,福晟还不见放慢速度。

  君不见,恒大、碧桂园、万科都已开始调转车速了,福晟却还在勇往直前,2018年还接盘了海航的部分项目。

  跟不上国运步伐的福晟,其实已经可以预见抛下车的命运了。

  叁

  福晟有一只飞虎队,不知是不是为了应对“飞虎”文化,在福晟内部跑团很出名。

  虽然福晟的跑团从来不像郁亮的马拉松那么出名,但福晟的高管非常热衷跑马拉松。

  “福晟的部分高管太爱跑马拉松了。作为公司董事长跑马拉松,输出的是一种品牌和文化,执行的高管层沉迷跑马拉松其实会有一些问题。”接近福晟的业内人士表示。

  爱跑马拉松的福晟管理层人员流动也很频繁。

  天眼查信息显示,目前福晟集团大股东依然为广东商人潘伟明,持股90%,其配偶陈伟红则持股10%。标准的家族式企业。

  公司规模在滚雪球,管理层和管理体系却还停留在1.0,如同一个小头,四肢却不断生长的畸形身体。

  在福晟内部,为了确保现金流尽快回正,制定了“3691”的标准:即拿到地后3个月开工,6个月销售,9个月封顶,一年现金流回正。

  从碧桂园到小碧桂园中梁,当年的高周转制度实现的前提是,强大的跟投制度和细小颗粒的组织化管理。在福晟内部,这一标准事实上并不能完全实现,快速高周转还埋下了隐患。

  2018年,福晟集团一度被曝光开发的多个楼盘存在价格欺诈,业主们维权。

  拿地的后遗症也开始显现。2016年、2017年,福晟在资产价格高位时疯狂拿地,并且大部分采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。这些高价地使得售价高企,销售乏力,运营效率低下。

  2018年,土地融资市场全面收紧,福晟继续加码,福晟的负债率高企、现金流紧张。

  截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。

  大举扩张也让公司负债总额从2016年末的300多亿,上涨到2019年上半年的741.34亿元。但这些投入并未转化成有效收入。

  克而瑞数据显示,福晟2017年、2018年的销售金额仅为418亿元和621亿元。今年前11个月福晟集团地产板块整体全口径销售额为598亿元,排名第51位,相较去年同期名次大退7位。

  2019年中报显示,其净利润率已由2016年的7.17%下降到3.22%,尚不够覆盖公司的发债成本。 这意味着公司借钱亏本做生意。

  肆

  10月30日,一张含有“福晟集团申请破产被拒”“ 裁员50%”内容的微信聊天截图在网络上传播开来。

  11月1日,福晟集团针对“破产”、“裁员”的消息刚刚发布澄清公告,称公司从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%,目前处于正常经营中。

  但这似乎触动了多米诺骨牌的第一张。没从“申请破产被驳回”、“裁员50%”的流言中脱身的福晟集团、潘伟明,以及集团旗下三家地产公司,又因为民间借贷纠纷被一名叫范艳的自然人告上法院 。

  此时媒体开始注意到,11月至今,福晟集团旗下有4家子公司股权遭冻结,累计涉及股权8400万元。

  另外,今年8月以来,福建六建集团因未按时履行法律义务而被法院强制执行的案件已经有6起了,涉及西安、宁德、泉州、天津、龙岩等5个城市。

  福晟集团的上市平台,福晟国际在10月初,股价在一天内下跌了62%。

  新接手的28岁少帅简直不知所措。

  福晟国际是潘伟明2017年底“借壳”上市的平台,市值一度超过200亿港元,如今仅剩20亿港元。

  潘伟明“借壳”之后,仅仅向福晟国际注入了长沙项目,到目前为止,福晟在全国也仅有14个正在开发及待售项目。

  福晟国际净资产负债率超过130%,杠杆用的比较足。

  2019年9月,潘伟明夫妇将所持福晟国际56.45%的股份,无偿赠予了他们的儿子潘浩然。其称这是“家族继任计划”的一部分。

  福晟国际从此成为潘浩然的“练手”公司。福晟国际这次股价无故暴跌,可能是儿子被老子所累,受福晟集团负面消息所致。

  被破产、裁员、上市公司股价暴跌、因民间借贷纠纷被诉至法院、股权质押、高企的债务······福晟一直笼罩在负面的情绪中。

  如今,世茂计划收购福晟地产板块40%股权算是市场的一个好消息,受此次利好,昨日福晟股价暴涨36%。

  但这不是潘伟明的好消息。痛失股权意味着什么,绿城的宋卫平最清楚。对福晟来说,如果窟窿不能堵上,这恐怕只是一个开始。

  前两年,“飞虎队”突飞猛进成为“并购王”,公司借钱亏本做生意。如今,却不得不把到手的项目拱手相让,“被并购”,不然有些戏剧性。

  繁花落尽一场空······

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